Zrozumienia handlowych najmu na pierwszego nabywcę biznes czas
Posted on | Sierpień 26, 2011 | 1 709 Comments
INTRODUCTIONIn mojego doświadczenia wynika, zaskakująco mało drobnych kupców biznesu, sprzedawców, maklerów, prawników, a nawet właścicieli, włożył wiele czasu i wysiłku, do uważnego czytania, rozumienia i zrozumienia dzierżaw obiektów handlowych. To mnie dziwi. Leasing jest niezwykle potężny dokumentów. Zazwyczaj na setki tysięcy dolarów i regularnie przez okres pięciu do dwudziestu lat. Jednak mam wrażenie, że niewiele osób rzeczywiście trochę czasu, aby zapoznać się z umów. Decydując się nie czytać umowy dzierżawy może być kosztowną pomyłką. Tak, wiem, że umowy najmu są długie, nudne, nudne, dokumenty techniczne, które wypełnione są magiczną, język standardowy. Niemniej jednak, po prostu nie można uniknąć tego, że dzierżawy są niezwykle ważne dla sukcesu firmy. To nie znaczy, że trzeba być ekspertem od dzierżaw obiektów handlowych. Jednakże, powinieneś posiadać wiedzę o tym, co jest w leasingu i dzierżawy, co oznacza dla Ciebie i właściciela. Dobrze napisane najmu komercyjnego zwykle dwadzieścia lub więcej stron. Należy oczekiwać, dzierżawy być kompleksowe, gęste i dokładne. Należy pamiętać, że leasing nie są standardowe. Różnią się one znacznie od własności do nieruchomości, nawet w obrębie tego samego właściciela firmy. Dlatego w tym artykule musi podjąć wiele uogólnień, ale trzeba wziąć pod uwagę każdego leasingu specjalnie. LEASE Q i odpowiedzi A’sBasic do Podstawowe QuestionsQ. Co to jest leasing? A. Umowa leasingowa jest to udziału w nieruchomości, która uprawnia najemcę / lokatora do używania i do zajmowania nieruchomości. Nie chcę się bardzo techniczne, ale ważne jest, aby zrozumieć, że dzierżawy są do odróżnienia od innych praw do nieruchomości, takich jak licencje, i służebności. P. Co należy szukać w komercyjnych leasing? Chociaż dzierżaw obiektów handlowych wydają się być dość długa, z najważniejszych rzeczy w leasingu zazwyczaj można podsumować w około pół strony. Ci przynajmniej chcą wiedzieć, kto jest na leasingu, ile jest czynsz, co jest wliczone w czynsz, jakie są warunki przedłużenia umowy najmu i jak ktoś inny niż obecny dzierżawca przejmie dzierżawę. Q. Ile wynosi czynsz i jak jest obliczany? A. Czynsz jest zwykle wypłacany co miesiąc w stałej kwocie, która jest jasno określony w umowy na minimum jego pierwszego roku. Po pierwszym roku, niektóre umowy najmu mają wyraźny plan podwyżek, które są wyraźnie napisane gdzieś w treści umowy najmu. Wiele umów leasingu nie są tak jednoznaczne. To dlatego, że roczny wzrost czynszu czasami są powiązane z takimi zmiennymi jak indeks cen konsumpcyjnych. W tym przypadku podwyżka czynszu może być wykonane w korespondencji od właściciela na lokatora. W każdym przypadku musisz nauczyć się dokładnie, ile obecny najemca płaci czynsz każdego miesiąca. Q. Jakie opłaty należy wnieść na górę czynsz? A. Większość umów najmu wymagają lokatora niektórych opłat oprócz czynszu. Te dodatkowe opłaty są zasadniczo właściciela koszty przewozu na nieruchomości. Czasami można usłyszeć określenie „potrójne netto” dzierżawy. Widzę określenie jest używane rzadziej w tych dniach. Termin potrójne netto stosowane do określenia podstawy czynszu plus trzy rzeczy (stąd nazwa „triple”): podatki od nieruchomości, ubezpieczenia i utrzymania wspólnego obszaru (CAM). Termin potrójne netto ewoluowała i prawdopodobnie przeżyła, ponieważ „triple” może zawierać więcej niż te trzy rzeczy, takich jak reklama i inne koszty eksploatacji nieruchomości. CAM jest dość szerokie pojęcie, które mogą obejmować takie rzeczy jak usuwanie śniegu, bezpieczeństwa, krajobrazu i rachunków wspólnych obszarach, takich jak korytarze. CAM, podatki, ubezpieczenie i inne koszty są zazwyczaj wypłacane w oparciu o procent przestrzeni najemca zajmuje w budynku. Wiele umów najmu wymagają najemca płacić za część różnych ulepszeń kapitałowych, takich jak repaving parking lub naprawy dachu. Ponownie, te opłaty są zazwyczaj oparte są na procent przestrzeni najemca zajmuje. W skrócie, CAM, podatki, ubezpieczenie i inne koszty mogą być dość znaczne. Koszty te mogą znacznie zmieniać się z roku na rok tak ważne jest, aby sprawdzić, jak bardzo obecny najemca zapłacił w CAM, podatków i innych opłat na przestrzeni lat. Pyt. Jak można leasingu przechodzą na nowego lokatora? A. Zazwyczaj umowy najmu jest przypisany do nowego lokatora. Czasami nowego lokatora subleases od sprzedającego. Czasami nowy najemca tylko dostaje nową dzierżawę. Należy uważnie przeczytać warunki leasingu, które dotyczą kwestii zaliczania i podnajmu. Większość umów najmu stwierdzić, że nie można przypisać najmu lub podnajmu lokalu bez właściciela uprzedniej pisemnej zgody. Leasing często powiedzieć, że właściciel zgody może być wstrzymana z jakiegoś powodu w ogóle, a właściciel nie musi podać powód zgody u źródła. Inne leasingu powiedzieć, że leasing jest przypisane i że zadanie nie będzie bezzasadnie odmawiać. Co to jest i nie jest rozsądne jest przedmiotem debaty. Zasadniczo, proponowany nowy najemca musi być tak silne, jak to możliwe, aby zminimalizować możliwość debaty. W większości przypadków, nowym najemcą powinna mieć co najmniej historii kredytowej i doświadczeniem w branży równa obecnej najemca w celu nawet uznać za dzierżawę zadania. Zauważ, że niektóre umowy najmu daje właścicielowi możliwość przejęcia nieruchomości i zakończenia najmu, jeśli najemca prośbą o wyrażenie zgody, aby przypisać najmu. Zauważ też, że wielu właścicieli opłatę do przyjęcia, weryfikacji i wniosek o przeniesienie najmu. Q. Jeśli właściciel nie będzie zatwierdzać przypisanie to nie może nowego lokatora tylko przejmie obecne najemcy korporacji i uzyskać dzierżawy w ten sposób? Albo jak o tym, nowy najemca może po prostu zostać partnerem z obecnym najemcą, ale nowy najemca nie wszystkie prace i płaci za wszystko? A. No i nie ma, prawie każdy najmu, które widziałem przewiduje tę sytuację mówiąc, że najemca będzie w zwłoce, jeżeli najemca zmiany jej struktury korporacyjnej lub dodaje partnera bez właściciela o zgodę. W skrócie, jeżeli najemca zyskuje itp. partnera, bez zgody wynajmującego, to jest to naruszenie umowy najmu, a lokator może zostać usunięty natychmiast. Zakładając, że nowy najemca zostanie zatwierdzony, to nowy najemca przejmie nieruchomości w drodze cesji leasingu, podnajmu lub właśnie się nowe umowy najmu. Najprawdopodobniej nowy najemca otrzyma przydział najmu, który jest dokumentem stwierdzającym, że nowy najemca przejmuje (lub zakłada, dzierżawy), w którym poprzedni lokator został przerwany. Strony po prostu podpisać aneks do lub cesji leasingu, które zasadniczo mówi, że nowy najemca jest przejęcie nieruchomości na takich samych warunkach jak poprzedni lokator. Wszelkie zmiany, oczywiście, są zapisywane do uzupełnienia / zadania. P. Co to jest osobistą gwarancję? A. Większość właścicieli wymaga nowego lokatora osobiście gwarancji najmu. To znaczy, nowy najemca będzie prawdopodobnie formie spółki lub LLC na zakup firmy. Umowa najmu zostanie podpisana w imieniu nowego lokatora korporacji / LLC. Jednak właściciel będzie wymagać nowego lokatora również osobiście gwarancji zapłaty czynszu. Wynajmujący również mogą wymagać nowego lokatora dać pod zastaw swój dom poza osobistą. Czasem właściciel będzie wymagać nie tylko nowego lokatora osobiście gwarancji płatności, ale również wymagać poprzedni lokator osobiście gwarancji płatności, jak również. Wnioski: Commercial leasingu są zwykle skomplikowane, długie i gęste. Ty, jako potencjalny właściciel firmy nie musi być ekspertem leasingu. Jednak sukces jako właściciel firmy jest bezpośrednio związana z działalnością „zdolność do płacenia czynszu i innych spełniać warunki leasingu. Dlatego należy mieć przynajmniej podstawową wiedzę na różne terminy, które dotyczą dzierżawy obiektów handlowych. Ten artykuł powinien po prostu działać jako punkt wyjścia do kontynuowania nauki na temat dzierżaw obiektów handlowych. Ten artykuł nie jest przeznaczony jako porady prawnej. Raczej należy skonsultować się z doradcami zawodowymi odpowiednio.