Zrozumienia działkę leasingu nieruchomości
Posted on | Październik 13, 2011 | 645 Comments
Kiedy liście nieruchomości do sprzedaży lub dzierżawy musisz zrozumieć rodzaju leasingu, że masz do czynienia. Istnieją konkretne różnice w leasing na wszystkich poziomach, a więc najmu należy czytać w pełni przed przystąpieniem. Leasing jest podstawą działania nieruchomości. Najlepszych sprzedawców w zrozumieniu procesu leasingu oraz wysokiej wartości, które niesie w przyszłość sprzedaży. Dobry najmu może zwiększyć cenę sprzedaży, gdy nadejdzie czas. Jak już wspomniano, istnieje wiele różnych rodzajów leasingu, ale są pewne zasady i wspólne podstawowe elementy, które pozwalają zrozumieć, dzierżawy lub leasingu możliwości, które można zastosować do nieruchomości. Chodzi o interpretację umowy najmu dokumentu, a to oznacza, że należy zapoznać się z dokumentem. Profesjonalne własności ServicesAfter wielu lat pracy w branży, widziałem najlepszych ludzi zestaw filarów sukcesu w procesie komercjalizacji. Oznacza to, że mają one uziemione się z inwestycji umiejętności i wiedzy przez leasingu nieruchomości od kilku lat. Warto więc teraz przyjrzeć się, jak można przejść tą drogą rozwoju umiejętności zakresie leasingu. Im lepiej negocjować i pełniej, że w interpretacji umowy najmu, bardziej profesjonalny jesteś i pojawiasz się do ludzi z którymi się współpracuje lub służyć. Można i należy dodać wartość strategiczną w kliencie w każdym leasingu, negocjować. Leasing nie tylko dokument, aby najemcy do zajmowania lokalu jest, jest to taktyczna przepływów pieniężnych, które mogą przyciągnąć lub odwracać uwagi od nieruchomości. Sposób, że umowy najmu praca dla inwestora nieruchomości solidnie wpływ na właściwości i jej działanie na czas trwania umowy najmu. Podczas pracy z najemców lub nabywców nieruchomości, rodzaju leasingu, który stosuje się również wpływ na negocjacje. Spójrzmy na główne rodzaje leasingu i rozwinąć niektóre z najbardziej istotnych kwestii dla Ciebie. Brutto Lease: W brutto najmu najemca płaci pełnego czynszu, który zawiera składnik o wydatkach i właściciela budynku poniesie wszystkie koszty eksploatacji budynku (znany również jako wydatki). Oznacza to, że dzierżawa się będzie przepisy czynszu, które rosną tylko czynszu brutto. W przypadku leasingu tego typu właściciel musi wiedzieć, że mogą utrzymać wydatki budynku do przewidzenia poziomie przez okres leasingu jako właściciel posiada wszystkie ryzyka płacenia wydatki. Poziomów eskalacji czynszu w umowie musi być powinno obejmować lub przekraczają eskalacji poziomu wydatki w przyszłych latach w przeciwnym razie właściciel straci pieniądze. Brutto leasingu są wspólne w nieruchomości handlowe i biurowe. Twój wybór w korzystaniu z tego typu czynszu i najmu powinny być proporcjonalne do przewidywanego poziomu kosztów wydatki i przyszłe zmiany za przedmiot własności. Oczywiście w starym budynku będą stały eskalacji w wydatkach powyżej tego budynku, który jest młodszy. W wieku budynku i pogarsza Metoda brutto leasingu staje się mniej atrakcyjne i bardziej ryzykowne dla właściciela. Semi brutto Lease: W tym rodzaju leasingu, właściciel jest początkowo ustawienie czynszu brutto, która jest wypłacana przez najemcę i recenzja w okresie trwania umowy najmu, jednak właściciel również zarabia około regularnie pieniądze na wydatki, które zwiększają w ramach określonego obliczenia . To jak to jest zrobione: Właściciel wyraźnie odzyskuje eskalacji wydatki powyżej wyznaczonej bazy wydatki roku. Ten rok bazowy został wybrany na początku dzierżawy i zwykle jest ostatnim pogodzić roku wydatki przed rozpoczęciem najmu, która jest zwykle poprzedniego roku budżetowego do rozpoczęcia najmu (ponieważ jest w pełni pogodzić i znany jako wartości zadanej) . Ponieważ nowe pół wpływy brutto dzierżawy przez okres jej obowiązywania, najemca musi zapłacić eskalacji wydatki powyżej wyznaczonego roku bazowego. Na przykład, jeśli w dzierżawę do roku bazowego dla celów wydatki ustalono na rok 09/08 i znane poziomie wydatki na ten rok wyniósł 85m2 rocznie, to w finansowym 10/09 roku, kiedy wydatki rosną do 97 dolarów m2, lokator będzie musiał zapłacić wydatki w wysokości $ 12m2pa. Wraz ze starzeniem się dzierżawy i finansowych 12/13 roku, wydatki mogą być $ 108m2, w takim przypadku najemca będzie musiał zapłacić $ 23m2. W tym rodzaju leasingu, rokiem bazowym jest ustawiony i „luki” wydatki prawdopodobnie wzrośnie znacząco w dzierżawę wiekiem. Ten rodzaj leasingu jest dobre dla właściciela z młodszymi właściwości, że chroni właściciela przed eskalacją wydatki powyżej roku bazowego, a jednocześnie pozwala właściciela do korzystania z czynszu brutto za podstawę do czynszu i kolekcji. To jest wspólne w tym rodzaju leasingu, do roku bazowego wydatki być aktualizowane w czasie każdego przeglądu rynku w czynszu najmu. Opinii rynku w tym rodzaju leasingu, który zostanie zrealizowany, jeżeli umowa najmu była długa (ponad 3 lata), a więc czynszu rynku mogą się pojawić powiedzieć co 3 lub 4 lata. Nie jest konieczne do czynszu na rynku w danym momencie w leasingu sprawa jest do negocjacji w momencie rozpoczęcia leasingu, jednak zdawać sobie sprawę z faktu ponownego ustalenia podstawy wydatki oraz wpływ będzie miał na właściciela. W dalszej interpretacji tego rodzaju leasingu, należy spojrzeć na rodzaj wydatki, które odzyskano w obliczeniach. Nie jest czymś niezwykłym dla „dzierżawa doświadczonych najemców takich jak rząd lub dużych korporacji do wyznaczenia rodzaju wydatki, do których eskalacji roku bazowego będzie obowiązywać. Oczywiście lepiej jest dla właściciela, aby odzyskać eskalacji wszystkie wydatki w budynku powyżej roku bazowego, jednak rząd i korporacyjnych najemców są dobrze znane ograniczenia obliczania stawek i podatków eskalacji. Oczywiście najmu jest produktem negocjacji, ale musisz zrozumieć, co można zrobić, a następnie uzyskać najlepszą ofertę leasingu możliwe dla klienta. Netto leasingu: Termin netto leasingu jest po pierwsze ogólne, dlatego należy pamiętać, że są 3 rodzaje netto leasingu w ramach kategorii. Tak więc przyjrzyjmy się im. Netto najmu: W tym najmu najemca płaci niektóre lub wszystkie podatki i opłaty za nieruchomości lub lokalu. Net-Net najmu: W tym najmu najemca płaci podatki i opłaty, jak nominowany w „netto najmu” metoda, ale to także płacić za składki na ubezpieczenie nieruchomości i lokali. Net-Net-Net najmu: W tym najmu najemca zapłaci za podatki i opłaty, ubezpieczenie lokalu, a następnie będą także płacić za koszty napraw i konserwacji związanego z danym pomieszczeniem. Więc jaki rodzaj leasingu jest to najlepsze dla właściciela? W większości przypadków Net-Net-Net Lease jest droga, jednak jest to sprawa, jeżeli najemca zaakceptuje i znak, że rodzaj leasingu. Jako punkt negocjacji byłoby mądre, w każdym netto dzierżawy lub Net-Net Lease mieć wyższy czynsz początek właściciela i lepsze przepisy czynszu, że przesunięcie mniejsze odzyskiwania wydatki dla właściciela. Net-Net-Net leasingu są wspólne na właściwości, które są w pełni zajęty przez jednego lokatora. Jest to metoda dzierżawy jest szeroko rozpowszechniona w własności przemysłowej i nieruchomości biurowych. Leasingu w procentach: Ten rodzaj leasingu jest najczęściej spotykane w handlu nieruchomości obliczania czynszu jest związana z danymi handlowymi dla najemcy. W większości umów najmu tego typu najemca najpierw płaci stały czynsz bazowy, który jest nastawiony na jakąś metodę czynszu, a następnie najemca płaci także dodatkową opłatą, która jest obliczana na podstawie ich obrotu lub sprzedaży. Jako najemca poprawia jej obrotu, a następnie wynajęcia nasila. Istotnym elementem tej struktury najmu jest zobowiązać lokatora daje dokładne i regularne kontrolowane obroty. Umowa najmu musi wspierać i egzekwować proces audytu dla właściciela. Miesięczne obroty są najlepszym sposobem, aby przejść w tym, z najemcą dostarczanie danych poddanych audytowi do właściciela przez powiedzieć 7. dnia następnego miesiąca. Właściciel następnie opłat czynszu obroty na rzecz najemcy na podstawie danych poddanych audytowi. Ten rodzaj leasingu jest widoczna również w nowych centrach handlowych nowych najemców ustabilizować poziom niestandardowy i sprzedaży w supermarketach, z tych samych powodów, w hotelach i motelach. Podstawowa strategia z czynszem obroty dać właścicielowi niektórych przepływów pieniężnych z ustanowienia wynajęcia bazę od początku dzierżawy, a następnie do gromadzenia dodatkowych czynszu najmu nieruchomości i staje się bardziej skuteczne w generowaniu sprzedaży i klientów. Zaklęcie to outIn wszystkie dzierżawy, odzyskiwanie czynsz i wydatki muszą być wyraźnie określone, aby uniknąć debaty i sporu z najemcą. Jak teraz widać, wybór rodzaju umowy najmu, które są do wykorzystania na nieruchomości będzie znacząco wpływać na przyszłość dla właściciela. Będzie ona również wpływ na każdą sytuację, sprzedaży. Warto wiedzieć, co dzieje się na rynku w odniesieniu leasing i wynajem typów tak, aby zrobić najmu oferty, które są podobne lub lepsze niż reszta rynku. Prawo dzierżawy, dokument, a czynsz będzie pomoc w sprzedaży nieruchomości w lepszych cenach.