Z najmu diabeł tkwi w szczegółach
Posted on | Listopad 6, 2011 | 231 Comments
W ostatnim artykule przyjrzeliśmy się kilku rzeczy, które należy rozważyć przed leasing, że pierwsze biuro lub sklepu dla Twojej firmy. Podsumowując, nie należy brać pod uwagę tylko w starym standardzie „location, location, location”, ale również wziąć pod uwagę takie rzeczy jak wystarczający parking, liczba pracowników, którzy będą pracować na miejscu, a przyszłe prognozy wzrostu. I podkreślił, że ważne jest, aby nie dać się wciągnąć w tej chwili. Powinny mieć swój czas na znalezienie miejsca najlepiej nadają się do firmy na dłuższą metę, nie tylko na dziś. W tym tygodniu omówimy najważniejsze elementy procesu: podpisanie najmu komercyjnego (wstawić dramatyczną muzykę tutaj). Jednym z największych błędów, wielu przedsiębiorców, aby przy leasingu powierzchni handlowej nie czyta umowy najmu. Zapomnij czytanie drobnego druku. Jeśli chodzi o dzierżawi ALL drobnym drukiem. Nie wierzysz mi? Powiem wam prawdziwą historię mojego przyjaciela, Homer, którego nazwisko zostały zmienione w celu ochrony ignorancji. Homer podpisał dwuletnią dzierżawę pakiet biura dla jego działalności. Jako właściciel firmy Homer podpisana linia przerywana i zgodził się osobiście gwarantuje wypłatę dzierżawy oraz do przestrzegania jej postanowień. Homer przemieszczane i było jak zwykle do końca z dwóch okresów: okres leasingu roku zbliżał. To właśnie wtedy odkryłem, że Homer nie czytać najmu będzie bardzo kosztowną pomyłką. Pod koniec dwie umowy najmu roku Homer okres zdecydował się przenieść, ale gdy dał właściciela, co uważał za zwyczajowe 30 dni wypowiedzenia, odkrył, że leasing był automatycznie odnawiana na kolejny okres dwóch lat w 60 dni punkt powiadomienia. Innymi słowy, Homer nie wiedzieli, że umowy najmu wymagane co najmniej 60 dni wcześniej aby właściciel wiedział, że dzierżawa nie zostanie przedłużony. Ponieważ Homer nie wiedział, że był zobowiązany do wydania co najmniej 60 dni wypowiedzenia z jego zamiarem opuszczenia, dzierżawy automatycznie przedłużana na kolejne dwa lata. I nie było cholernie Homer rzecz może zrobić, ale osiągnie około i uderzenie się w tył głowy za brak czasu na przeczytanie umowy najmu. Co było właściciela pozycji, gdy Homer podkreślił, że nie przeczytał umowy najmu, a zatem nie była świadoma 60 dni wypowiedzenia? Właściciel, choć bardzo wczuwa się w trudnej sytuacji Homera, przyklejone do jego broń i powiedział Homer, że będzie miał na cześć leasingu, co oznacza, że nawet jeśli Homer przeniósł się zgodnie z planem, był jeszcze na haku płacenia czynszu na kolejne dwa lata . Czy fakt, że właściciel wybrał do wykonania umowy leasingu zamiast pozwolić Homer off the hook go złym człowiekiem? Wcale nie. Od właściciela punktu widzenia, nie miał wyboru, ale do egzekwowania warunków w leasingu. Miał podpisany kontrakt, który powiedział mu, jego miejsce miał być wynajęty na najbliższe dwa lata. Nie było planowane na przestrzeni nagle jest wolny. Jako właściciel z unrented przestrzeni to jak biznes bez płacących klientów. Puste miejsce oznacza brak przychodów z czynszu co oznacza brak pieniędzy na opłacenie spłaty kredytu hipotecznego. Jak mówi stare przysłowie: „To tylko biznes…” Oczywiście, każdy właściciel z sercem mogą czuć się źle, że Homer był nieświadomy automatycznego odnawiania klauzuli, ale nie tak źle, że są gotowi ryzykować swoje własne środki finansowe dobrze jest poprzez przestrzeń Homera siedzą wolny. Najważniejsze jest to, czy Homer przeczytać dzierżawy lub nie jest bez znaczenia. Homer podpisane umowy najmu, tym samym zgadzając się z jej warunkami, a więc musi posiadać swój koniec transakcji, okresu. Od tej chwili, Homer jest przeniesienie swojej działalności, pomimo, że nie jest w stanie wydostać się z jego starych najmu i będzie nadal płacić płatności na opuszczone miejsca dla pozostałych okres dwóch lat dzierżawy lub dopóki nie może podnajmować miejsca . Nawet wtedy Homer nie jest w pełni off the hook, ponieważ będzie on nadal uważany za prawnego najemcy, chyba że jego sublessor zgadza się na podpisanie nowej umowy najmu z wynajmującym. Mam nadzieję, że po prostu ktoś inny dokonywanie płatności leasingowych. Ponownie, moralnym tej historii jest READ leasingu. Albo jeszcze lepiej, mieć pełnomocnika czytać go dla Ciebie. Nauczyłem się przez lata nigdy nie podpisywać dokumentu prawnego wszelkiego rodzaju, nie pozwalając mój adwokat przeglądu, szczególnie wtedy, gdy dokument dotyczy pieniędzy i moje pierwsze dziecko urodzone. Oto kilka innych punktów do rozważenia przed podpisaniem umowy najmu komercyjnego. Jak dzierżawy płatności obliczone? Najbardziej podstawowe równania do obliczania płatności dzierżawy do liczby metrów kwadratowych razy koszt za metr kwadratowy, a następnie amortyzuje, że w ciągu 12 okres miesiąca. Na przykład, jeśli masz 1000 metrów kwadratowych, a koszt za metr kwadratowy wynosi 12 $, roczne płatności z tytułu najmu wynosi $ 12.000. Podzielone przez 12 miesięcy miesięczne opłaty leasingowe będzie 1000 dolarów. Ponownie, jest to uproszczony scenariusz. W dzisiejszych czasach większość komercyjnych leasingu zawierać dodatkowe czynniki, które wpływają na ostateczną cenę, takie jak podwyżki czynszów, koszty pracy eskalacji, wspólne opłaty okolicy, itp. Kto za co płaci? Ważne jest, aby zrozumieć, co dokładnie płacą. Czy jesteś odpowiedzialny za wszelkie koszty inne niż czynsz? Będzie odpowiedzialny za opłacenie sobie narzędzia, na przykład? Trzeba będzie zapłacić za przywileje parkingowe lub usługi sprzątania? Kto zajmuje się napraw i konserwacji? Czy istnieje klauzula eskalacji? To typowe, że leasing zawierać co jest znane jako klauzula eskalacji, który pozwala właścicielowi przenieść wzrost kosztów operacyjnych budynku na najemców. Jeśli umowa najmu zawiera takiej klauzuli należy poprosić o limit na kwotę płatności z tytułu najmu może wzrosnąć w danym okresie czasu. I czy klauzula eskalacji jest zawsze aktywowane przez właściciela są dobrze w swoich prawach z prośbą o szczegółowy rachunkowości kosztów, które są uważane za powodować dla podniesienia czynszu. Co podwyżek czynszu może być? Bardzo ważnym czynnikiem jest wiedzieć, to: jeśli nie odnowienia dzierżawy, jak wiele można właściciela pójść na czynsz? Oczekuje się, że czynsze wzrosną wzrost wartości nieruchomości. Jeśli właściciel może wynająć miejsce na więcej niż zgodził się zapłacić rok temu, jest on w swych praw z prośbą o zwiększenie. Jednak byłby to koszmar, jeśli czynsz nagle dwukrotnie w ciągu nocy. Negocjuj wzrost przed podpisaniem umowy najmu. Większość podwyżek czynszu oblicza się w procentach, a nie ryczałtowych. Odnowienia i zakończenia. Większość umów najmu wymagają, aby dać co najmniej 60 dniowym wyprzedzeniem, jeśli zamierzają Państwo rozwiązać umowę najmu i opuszczenie nieruchomości. Jak dowiedział się Homer, wielu umów leasingu również automatycznie odnowiona na kolejny okres, chyba że zawiadomienia w terminie 60 dni od wygaśnięcia. Wiadomo, kiedy wygaśnie dzierżawa oraz czas wymagany do wypowiedzenia. Czy poręczenia osobistego wymagane? Co się stanie, jeśli Twoja firma idzie na południe i nie może już sobie pozwolić na poczet opłaty za najem? Czy wtedy odpowiedzialny za płacenie czynszu z własnej kieszeni? Prawdopodobnie tak. Większość właścicieli nalegać na osobistą gwarancję od właściciela lub oficer działalności. Oznacza to, że nawet jeśli zniknie z rynku nadal osobiście na haku do końca umowy leasingu. Wreszcie, wyjaśnienia wszystkich punktów. Powinny być jasne dla każdego punktu w umowie. A jeśli nie, poproś o wyjaśnienie. Dokładnie to, co przestrzeń jesteś leasingu? Kto jest odpowiedzialny za naprawy? Co wspólnych będziesz miał dostęp do? Kto jest odpowiedzialny za utrzymanie małe rzeczy, takie jak prowadzenie wspólnych toalet zaopatrzona w mydło, ręczniki, a co najważniejsze, papier toaletowy. Mały szczegół rozważyć teraz, ale nie wtedy, gdy niespodziewanie znaleźć się bez tego udogodnienia, w niewłaściwym czasie.