Odroczenie podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości biznesowych
Posted on | Październik 18, 2011 | 945 Comments
Podatku odroczonego wymiany przewiduje właścicieli nieruchomości z jednym
z ostatnich przerw prawda podatkowych i jedyną metodą odroczenia podatku
na sprzedaży inwestycji i majątku nieruchomego. Najbardziej
podatników, że mogą wyłączyć zysk na sprzedaży swoich
osobowych zamieszkania. Niestety, wiele przedsiębiorstw i
właścicieli nieruchomości inwestycyjnych nie wykorzystać zalety
inny rodzaj wymiany podatku odroczonego, w Skarbowego
Sekcja Code 1031. Zbyt wielu właścicieli firm sprzedać ich działalności i
nieruchomości inwestycyjnych i płacić podatki zysków kapitałowych, ponieważ są one
nieświadomi przepisów prawa podatkowego, które pozwalają na odroczenie.
Wewnętrzna sekcja Revenue Code 1031 (a) (1) stanowi, że w części
„Nie ma zysku lub straty ujmuje się w sprawie wymiany
nieruchomości przeznaczonej do produktywnego wykorzystania w działalności handlowej lub gospodarczej lub
inwestycji, jeżeli nieruchomość jest wymieniać wyłącznie własnością
jak rzeczowe, które ma się odbyć albo na efektywne wykorzystanie w handlu
gospodarczą lub na inwestycje. „Przykłady typów nieruchomości,
zazwyczaj kwalifikują są wolne grunty, budynki biurowe, magazyny,
pole, jednorodzinnych gościnne i centrów handlowych. Nawet
dzierżawy z 30 lub więcej lat są uważane za prawdziwe pozostałych
nieruchomości i mogą być przedmiotem obrotu do innych nieruchomości. W jaki sposób można zacząć? Procedura jest stosunkowo prosty sposób
Regulamin skarbowych w kwietniu 1991 roku stanowią
wytyczne dla podatników do naśladowania. Po nabywcę nieruchomości
do sprzedaży („zrzekła się własności”) stwierdzono,
telefon do wybranego „wykwalifikowany pośrednik” do pomocy
Sekcja 1031 wymiany jest potrzebny, aby rozpocząć proces.
Wykwalifikowany pośrednik będzie produkować niezbędne prawne
dokumentacji wymaganej w celu ułatwienia procesu wymiany.
Po zamknięciu zrzekła się własności ma miejsce,
Podatnik ma 45 dni od daty zamknięcia do zidentyfikowania w
piśmie do pośrednika możliwe właściwości wymiany.
Ze względu na znaczne ograniczenia, zwykle lepiej jest określić nie
więcej niż trzy wymiany właściwości. Ostatnim krokiem jest
zamknąć na jeden z określonych właściwości w ciągu 180 dni od
daty zamknięcia zrezygnował nieruchomości. Chociaż 1031 sekcji kodu podatkowego jest bardzo liberalna, różne
Modyfikacje w stosunku do roku przyniosły kilka dodatkowych
ograniczeń. Akcji Partnerstwo, notatki, akcje, obligacje,
certyfikaty zaufania nie mogą być wymieniane. Podatnik, który posiada
interes spółki lub akcje w spółce, która jest właścicielem rzeczywistym
nieruchomości nie mogą handlować, że zainteresowanie podobnych zainteresowaniach akcji.
Właściciele firm powinni skonsultować się z ekspertem podatkowym lub radca prawny w
tej sytuacji. Z obniżenia stawek podatku od zysków kapitałowych, podatników były
otrzymał rzadkie przerwy. Jednak ta przerwa nie był łaskawy, jak
pierwotnie proponowanej. Większość podatników są świadomi nowych
kapitału stawka podatku od zysków w wysokości 15 procent, obniżenie od poprzedniego
28 procent stawki. Dotyczy to na zysk generowany
sprzedaży środków trwałych przeznaczonych do więcej niż 12 miesięcy. Na ostatnim
minut, jednak Kongres zmienił stawki podatku odzyskanie
amortyzacji podjęte na nieruchomości powinny być opodatkowane na 25 procent. To
wyższej stawki stosuje się do wszystkich amortyzacji podjęte po 6 maja
1997 roku. Połączenie 25 procent odzyskać stawki amortyzacji
z stanowych i federalnych stawek podatkowych może kosztować podatnika, który sprzedaje
rynku nieruchomości w ciągu do 40 lub więcej procent zysku.
Z drugiej strony, właściciel nieruchomości, który chce wykonać
Sekcja IRC 1031 podatku odroczonego wymiany może odroczyć podatki od
wszystkich zysków kapitałowych! To sprawia, że ostrożne wymiany lub
z całej kwoty przeznaczonej na reinwestycji. Wielu właścicieli firm nie zdaje sobie sprawy, że mienie osobiste używane
w biznesowych, takich jak praktyki medycznej, mogą być wymieniane jako
dobrze. Główna różnica między nieruchomościami i
osobistej wymiany własności jest to, co Skarbowego
Serwis uważa, że ”jak rodzaj” nieruchomości. I. R. sekcji C 1031
określa jak rodzaj jako „… nieruchomości przeznaczone do produktywnego wykorzystania w
handlową, gospodarczą lub na inwestycje. „Podobnie jak rodzaj odnosi się on do
nieruchomości jest bardzo szeroki w definicji. Ustalenie, czy
mienie osobiste jest jak rodzaj do innego majątku osobistego
wymaga znacznie węższym zakresie. Internal Revenue Code
nie definiuje „jak rodzaj”. IRS publikuje przepisy
które mogą być wykorzystane do podjęcia decyzji, jeśli wymiana dotyczy, jak-rodzaj
właściwości. Skarb Regulamin rozróżnia
dwa rodzaje dóbr osobistych: amortyzacji majątku ruchomym
nieruchomości (DTPP) oraz inne mienie osobiste (OPP), które
składa się z wartości niematerialnych i nie podlegających amortyzacji majątku osobistego.
DTPP mogą być wymieniane na inne DTPP. Te właściwości
musi być „klasy jak” lub „podobnego rodzaju.” Przy ustalaniu, czy
DTPP jest jak klasa Skarbu Regulamin wyznacza 13
klas ogólnych aktywów. Zajęcia te łączą w sobie poszczególne rodzaje
mienia osobistego do pewnej grupy klasy. Niektóre przykłady
grupy te są meble biurowe i wyposażenie, informacje
systemów, samolotów i śmigłowców, samochodów i taksówki, oraz
autobusów. Regulamin wyznaczyć także, że majątek prywatny może spaść
w klasach produktu zawartego w Ameryce Północnej
System Klasyfikacji Przemysłu. Te kody numeryczne mogą być
wykorzystywane jako alternatywne metody do określenia cech
poszczególnych nieruchomości. OPP jest trudna do sklasyfikowania, jak np. rodzaju innych OPP. To nie
nie mieszczą się w klasie, jak port bezpieczny dostęp do DTPP.
Niematerialnych dóbr osobistych, takich jak dzierżawy, praw autorskich, może
być traktowane jak rodzaj do podobnych dóbr niematerialnych.
czynników determinujących są natury i charakteru praw
zaangażowanych oraz charakteru i charakteru aktywów podstawowych.
Sprzedaż biznesu może utworzyć więcej niż jeden mienia osobistego
grupy, w której do wymiany. IRS patrzy na sprzedaż
działalności jako wymiany każdego składnika aktywów do przekazania, a nie
wymiany gospodarczej jako całości. Aktywów
przedsiębiorstwa (np. wartość leasingu, przymierza nie konkurować,
Sprzęt i wyposażenie) będą musiały być analizowane w odniesieniu do
ich porównywalnych nieruchomości zamiennych. Każdy element jest umieszczony
do odpowiedniej grupy wymiany. Grupa wymiany
podgrupy aktywów wymieniane. Każda grupa wymiany
albo będzie mieć nadwyżkę (obrót w wartości) lub niedobór
(Boot). Jeśli suma wartości godziwej rynku nieruchomości
wymieniane są różne, wartość jest równa tej różnicy jest
nazywana jest resztkową grupy. Nieruchomości w pozostałej grupy
składa się z gotówki i innego mienia, które nie pasuje do
grupa wymiany. Przykład wymiany biznesowej będzie wymiana
jeden praktyki medycznej na inny. Zrezygnował medycznych
wartość Proceder polegał na: (1) sprzęt medyczny (x-ray
maszyn, itp.) i urządzeń biurowych, (2) zobowiązuje się nie
konkurować, (3) wartość leasingu na poniżej dzierżawy rynku
biuro, oraz (4) listy pacjentów klienta i plików. Medycznych
praktyce nabyte zwykle mają podobne elementy
wartość. W celu zrównoważenia tej wymiany każdego odrębnego elementu jest
dobrany tak, jak jego odpowiednik rodzaju. Nadwyżki w jednym z
grupy wymiany nie podlega opodatkowaniu jako regulaminu pozwala na
handlu w wartość. Każdy niedobór – spada wartość -
będą podlegać opodatkowaniu jako „boot”. Rozporządzenia przewidują, nie dając zasadę, że wartość firmy
i będzie dotyczyć wartości w jedną firmę nie może być tak jak w
rodzaj wartości firmy i będzie dotyczyć wartości w innej działalności.
W przykładzie z medycznego wymiany dobrych praktyk, klient
pacjenta list i pliki będzie prawdopodobnie postrzegane przez IRS jako
dobrej woli, i nie powinny być włączone w wymianie.
ostrożnego planowania podatkowego będzie próbował przydzielić wartość
amortyzacji lub amortyzacji dóbr osobistych, takich jak
sprzętu medycznego i urządzeń biurowych, aby uniknąć tego problemu.
Dodatkowe własności osobistej nie kwalifikują się do wymiany
leczenia zapasów. Wykaz działalności jest przeznaczone do
odsprzedaży i nie mieszczą się w definicji sekcji 1031
nieruchomości. Każdy, kto rozważa odroczenie podatku zgodnie z § IRC 1031
powinien uzyskać właściwy podatek / porady prawnej przed przystąpieniem
z transakcji. Błąd może być kosztowne.